如火如荼的電子商務(wù)不僅改變著人們消費習慣，也對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)帶來改變。國際知名房地產(chǎn)顧 問公司DTZ戴德梁行報告顯示，快速增長的電子商務(wù)業(yè)，為中國的物流倉庫帶來更大的需求，但目前國內(nèi)現(xiàn)代化物流倉庫的供應(yīng)卻嚴重不足。對于投資者及發(fā)展商 來說，目前挑戰(zhàn)在于缺乏物流開發(fā)土地以配合電子商務(wù)發(fā)展。投資者應(yīng)考慮投資于擁有土地儲備，或擁有重建物流設(shè)施的主要物流供應(yīng)商。

物流倉庫供應(yīng)嚴重不足

戴德梁行報告顯示，過去5年間中國的網(wǎng)上購物銷售額以每年99%的幅度增長，遠遠超過美國每年9%的增長率。單看2012年11月11日（光棍節(jié)）一 天的銷售數(shù)字，中國最大的購物網(wǎng)站淘寶網(wǎng)及其在線的企業(yè)對個人（B2C）購物平臺（天貓），在當天取得超過人民幣192億元的銷售額，是香港日均零售總額 的21倍。

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀言迅指出：“中國電子商務(wù)消費顯示迅猛增長，但目前中國的互聯(lián)網(wǎng)滲透率為37%，遠低于發(fā)達國家水平。因此，中國網(wǎng)上消 費仍有龐大增長潛力。從現(xiàn)在至2015年，估計每年中國將有3000萬人會首次在互聯(lián)網(wǎng)上購物。”如此迅猛的增長勢頭將給地產(chǎn)發(fā)展帶來新空間。

報告顯示，電子商務(wù)改變了供應(yīng)鏈的管理方式，令其從供應(yīng)主導變成需求主導。商貿(mào)的最終目的并非要利用倉庫來儲存多余的貨物，使供應(yīng)鏈運作暢順，而是要 把貨物運送至顧客手中（即履行訂單及完成送運）。倉庫向來屬商貿(mào)中的支援設(shè)備，但在電子商務(wù)中卻占重要角色，成為貨品供應(yīng)者與顧客的主要聯(lián)系界面。這種改 變，對于企業(yè)考慮物流物業(yè)的選址、規(guī)格及位置方面都有深遠的影響。

部分租金上升85%

報告顯示，近年網(wǎng)購愈來愈多為B2C（企業(yè)對個人）模式，預料至2015年其占比將達到40%，這也會令物流業(yè)在電子商貿(mào)中的角色更為突出。不過，現(xiàn)代物流倉庫設(shè)施的供應(yīng)缺乏，該類物業(yè)目前只占全中國倉庫面積總數(shù)的2%，即大部分均屬中端或低端的物流物業(yè)。

然而，部分由工廠改建而成，建筑質(zhì)量粗糙，多有層高不夠、缺乏裝卸貨物的設(shè)備、運貨車輛往來不便等缺點。在一線城市，物流倉庫的短缺推高了該類物業(yè)的 租金增長，過去一年間上海部分區(qū)域的物流園租金就上升了85%，部分企業(yè)遂選擇把其倉庫設(shè)于租金較便宜的鄰近地區(qū)。因此，戴德梁行認為，挖掘中國中西部市 場需求、開發(fā)一些適應(yīng)每個市場的小型倉庫等都是不錯的時機選擇，因為每個城市都會需要更多的現(xiàn)代物流倉庫，這種物業(yè)在日后具有較好的發(fā)展前景。

戴德梁行亞太區(qū)預測部主管白麗琪表示：“中國電子商務(wù)興起，將會為物流物業(yè)帶來深遠的影響。電子商務(wù)業(yè)將會繼續(xù)在中國急速擴展，而在物流倉庫設(shè)施缺乏 的背景下，市場將涌現(xiàn)大量發(fā)展和投資機遇。現(xiàn)已活躍于中國市場的大型物流公司，他們能夠透過重建老舊物流設(shè)施或大廈，以迎合個別電子商務(wù)企業(yè)的需求，自然 更有把握在電子商務(wù)市場上分一杯羹。然而，市場充滿機遇，也有挑戰(zhàn)，我們認為最佳的策略是電子商務(wù)的商戶與具規(guī)模的物流供應(yīng)商進行策略性合作，成就雙贏局 面。”